L'AVIS DE VALEUR pour débutants

L’avis de valeur est le document officiel remis par un professionnel de l’immobilier après sa visite de votre bien, pour une fin particulière, à une date donnée.

Son usage est de plus en plus courant.

L’avis de valeur est la base de toute mise en vente ou en location. Il est requis par les professionnels de l’immobilier.

POURQUOI CONNAÎTRE LA VALEUR D’UN BIEN ?

C’est à partir de ce document que le particulier pourra :

• Contacter un agent immobilier ou concevoir seul des annonces dans les médias qui les diffuseront auprès des acquéreurs ou les locataires potentiels.

L’avis de valeur utile dès qu’il s’agit d’immobilier. C’est le document sur lequel le notaire, le banquier, le juriste, le syndic, l’assureur, et l’état ... s’appuieront en cas de :

• Vente, mutation (transaction) ou de règlement de succession;

• Financement ou refinancement;

• Défense de ses droits devant la justice;

• Actes de gestion (assurer le bien en valeur « à neuf », dans le cadre de sa gestion déterminer la valeur locative d’un bien et l’établissement du prix du loyer);

• Déclarer annuellement la valeur d’un portefeuille immobilier inscrit en bourse;

• Payer ses impôts ou en vérifier le bien-fondé, calculer son prévisionnel (taxes foncières, droits de mutation ...)

EN QUOI CONSISTE UN AVIS DE VALEUR ?

L’avis de valeur sert à définir la valeur vénale ou locative d’un bien immobilier ( maison, terrain, appartement, immeuble, local commercial pu professionnel…).

C’est un document qui donne non seulement la valeur d’un bien tout en expliquant son montant de façon structurée et synthétique. Basé lui aussi sur une visite des lieux, il comprend :

• Une analyse du marché de l’immobilier dans le secteur concerné,

• Une collecte de renseignements technique divers (urbanisme, quartier...)

 NE PAS CONFONDRE L'ESTIMATION ET L'AVIS DE VALEUR

L’estimation définit le processus de visite de votre bien, suivi par la rédaction d’une estimation ou un rapport d’expertise.

Sa conformité aux réglementations et aux directives nationale et internationale est requise. Le rapport d’expertise est un document comportant plus de détails qu’un avis de valeur. Il comprend généralement :

• La description de la mission

• Les données physiques:

- La situation géographique,

- Environnement immédiat, destination actuelle et usage potentiel, taille du terrain,locaux (surface habitable et corrigée...)

- La description du bien et appréciation qualitative(qualité architecturale, aspect, matériaux, équilibre de l’ensemble, entretien)

- Un examen de l'adéquation entre usage et destination (niveau de confort interne, nuisances externes, voisinage

• Les 3 données juridiques requises par la loi :

- Urbanisme : zonage et C.O.S (incidence sur la valeur du terrain en fonction de son potentiel)

- Mode d’occupation du bien (loi 1948, commerce, bureaux, etc.) - Droit d’aliéner et ses limitations (droits de préemption urbain, des fermiers ou des SAFER).

• Les données économiques dépendant de l’évolution du marché et de son importance:

- L’étude du marché et des éléments comparatifs

. Conjoncture économique générale (dynamisme, taux d’intérêt, etc.) . Conjoncture spécifique à l’immobilier (surplus ou pénurie, perspectives d’avenir) . Conjoncture locale

• L’évaluation,

• En cas de saisie immobilière par devant le tribunal de grande instance, « valeur à la casse » (retenue par les créanciers équivalente à environ 70 % maximum de la valeur vénale)

• Les conclusions et les annexes.

DIFFÉRENCE ENTRE EXPERTISE ET AVIS DE VALEUR

Il existe une différence majeure entre ces deux documents :

L'expertise est réalisé par un expert immobilier :

• Il s’agit d’un acte juridique et il induit la responsabilité civile professionnelle de son auteur

L'avis de valeur nécessite une expérience confirmée dans l’immobilier et peut être réalisé par les autres professionnels de l’immobilier (agence immobilière, architecte, etc...):

• Il n’engage pas la responsabilité de son auteur car il ne s’agit que d’un simple document informatif.

MÉTHODES PRATIQUÉES  

Afin d’établir un avis de valeur fiable, plusieurs méthodes qui se chevauchent et se croisent sont utilisées

3 MÉTHODES POUR ÉTABLIR UN AVIS DE VALEUR :

• Méthode par comparaison :

Elle prend en considération les biens similaires vendus, ou se base sur des documents concernant des biens expertisés, saisis ou imposés fiscalement dans un périmètre proche et permet d’établir la « valeur vénale ou « valeur de marché »

• Méthode du client :

Elle tient compte de l’évaluation du client et de sa connaissance du quartier ou de l’immeuble

• Méthode du professionnel :

Basée sur l’expérience, les renseignements affichés par les agence immobilières et les proposition tarifaires recherchées par les futurs acquéreurs.